В зависимости от масштабов деятельности, бизнес требует наличия рабочих помещений для реализации различных этапов проекта. Предприятия нуждаются в просторных офисах, подсобных помещениях и производственных площадках. Но не каждое из них обладает возможностью приобретения необходимых тематических территорий. В подобных случаях, аренда коммерческих помещений и становится выходом из ситуации. Сделка, подразумевающая оформление аренды для реализации коммерческих проектов, имеет ряд определенных практических и теоретических нюансов. В случае игнорирования наличия которых, предприниматель идет на риск потери денежных средств, имиджа, времени. Крайне важно доверить реализацию этого процесса профессионально подготовленным людям, имеющим не только теоретический багаж знаний, но и достаточный специальный практический опыт. Основной задачей потребителя услуги аренды должен выступать выбор оптимального варианта предложения, среди огромного количества имеющихся. Следует учитывать не только назначение площади, но и её уровень оснащения, класс. Важно, чтобы помещение было подобрано с учетом специфики деятельности самой фирмы конечного потребителя (учитывается также близость транспортных развязок, доступность парковочных мест, складские помещения и доступ к ним, освещение, наличие лифтов и рельс с подъемными платформами, стоянки и пр.).

Регулирование на законодательном уровне

Процесс аренды коммерческой недвижимости сегодня регулируется нормами Гражданского кодекса России. Основной статьей, которая применима к классификации подобных отношений, выступает ст.34 «Аренда». Согласно прописанным законодательным положениям, все условия, которые должны соблюдаться в процессе реализации отношений данного типа, необходимо прописывать в соответствующем договорном соглашении, заключенном между сторонами грядущей сделки (арендатор и арендодатель). Для каждой из сторон сделки формируется свой перечень прав и обязанностей. Со стороны арендатора, основными пунктами этих условий выступают: реализация косметического ремонта; поддержание надлежащего уровня чистоты в помещении; своевременная и полная оплата всех имеющихся (описанных в договоре) услуг. В свою очередь, вторая сторона (арендодатель) обязан: передать клиенту в пользование помещение, пребывающее в исправном виде; своевременно производить все необходимые ремонтные работы капитального типа. Факт наличия дополнительных требований, предъявляемых каждой из сторон сделки, является действительным только в случае фиксирования его условий в официально оформленном договоре аренды. Для грамотного оформления подобных отношений, каждая из сторон должна быть заинтересована в привлечении компетентного независимого исполнителя (юриста, риелтора). Таким образом сделка будет закреплена на взаимовыгодных условиях, исключающих возможность несанкционированных нарушений, негативно влияющих на достаток каждой из её сторон (отсутствие дополнительной аренды, наличия залогов и пр.). Официальное оформление условий сделки, её грамотное ведение и строгий контроль над реализацией всех пунктов договора, позволяет не только безпрепятственно использовать арендованные площади для выполнения различных задач, но и после завершения срока аренды, оформить акт передачи (возврата) объекта недвижимости и вернуть помещения без излишних проволочек и потери времени для обеих сторон соглашения. Поиск недвижимости и арендаторов Поиск подходящей недвижимости коммерческого назначения является одной из самых главных и сложных задач для предпринимателей. Для реализации данных целей досутпно использование сразу нескольких путей: печатные городские издания (90% объявлений размещается посредниками и только 10% из всей опубликованной массы предложений оформлены по инициативе прямых собственников площадей); интернет-ресурсы (самый удобный способ анализа актуальных предложений рынка коммерческой недвижимости, содержащий обширную базу предложений, которые потенциальный потребитель имеет возможность анализировать, формировать в группы, сравнивать по характеристикам, используя специальные фильтры); обращение к компетентным специализированным фирмам (риелторские конторы обладают обширными базами данных, профессиональный анализ которых и классификация объектов недвижимости, позволяют предлагать клиентам аренду на оптимально удовлетворяющих стороны условиях, с учетом даже самых сложных индивидуальных запросов). Условно, предложения рынка коммерческой недвижимости возможно разделить на следующие помещения, сгруппированные относительно специфики их использования: офисные; торговые; производственные; складские. Именно данная классификация должна выступать основным критерием подбора подходящих бизнесу площадей. В противном случае, бизнес не сможет функционировать в полную меру, а денежные расходы на аренду станут необоснованно тяготить предпринимателя. Документальное оформление (с позиции арендатора) В случае получения удачного результата поисков коммерческой недвижимости, сторонам сделки по аренде следует заключить соответствующий договор, в рамках оформления которого необходимо зафиксировать все возможные права и обязанности сторон контракта, учесть интересы и подобрать оптимальные варианты разрешения вопросов, интересующих каждого из участников. Этот процесс требует особого внимания. Грамотно оформленные стартовые бумаги станут гарантом отсутствия рисков возникновения спорных ситуаций, а также возможности финансовых потерь сторон соглашения Для учета всех возможных нюансов, к процессу составления официальных бумаг следует привлекать специалистов права. Официальные представители сторон помогают участникам будущей сделки определить для себя ответы на важные для её реализации вопросы. Так, арендатору с помощью юриста, необходимо: выяснить наличие подтверждений у арендодателя того, что он является владельцем объекта сдаваемой недвижимости; удостовериться в причастности предоставляемых документов к обсуждаемому объекту недвижимости; исключить вероятность взятия в арену недвижимости, находящейся под арестом, либо в иной форме обременения, исключающей возможность реализации и делегирования прав на её использование; определить полномочия представителя второй стороны соглашения, путём изучения Устава компании владельца недвижимости. Договор аренды коммерческой недвижимости Официальным подтверждением закрепления условий процесса арены коммерческой площади выступает заверение сторонами сделки специального договора в письменном виде. Его составление производится для регулирования отношений данного масштаба, а также определения различных границ обязанностей и прав участников отношений. Грамотно оформленная бумага подобного плана должна содержать в себе следующую информацию в утвердительном виде: описание характеристик объекта недвижимости (адрес, этаж, показатели общей площади, регистрационные данные); На офисное помещение должна быть предоставлена также документация, завизированная в БТИ, подтверждающая законности экспликации (планировки) помещения. В ходе реализации аренды, это поможет избежать необходимости оплаты штрафа арендатором за несоответствие данных реальности, выявленное при проверке. сроки заключения договора. Длящиеся более года сроки требуют оформления государственной регистрации отношений сторон. Только в этом случае, договор аренды будет считаться законным и все его положения обязательными к выполнению. Регистрируется не только основной документ, но и все прилагаемые к нему соглашения. Началом аренды является срок подписания документа приёма-передачи площади в пользование. В случае не указания сроков действия аренды, данный термин автоматически может быть принят за бессрочный. Размер взносов играет очень важную роль в процессе подписания договора аренды коммерческой площади. В случае отсутствия подобной графы в официальной документации, она автоматически может быть признана недействительной. Расчет может производится с помощью денежных средств, прочего имущества, продуктов деятельности предприятия, услуг арендодателя. Содержание арендуемой площади должно быть выражено в расходах, которыми обременены стороны сделки в следующем порядке: арендатор (текущий ремонт, вывоз мусора, монтаж систем пожарной и охранной систем и пр.); арендодатель (капитальный ремонт). В случае прописывания всех выше перечисленных пунктов, обе стороны сделки будут иметь одинаково правильное представление о грядущем периоде аренды коммерческой недвижимости. Таким образом закрепленные отношения позволят снизить до минимума возникновение спорных ситуаций в процессе практической реализации соглашения. Путь передачи площади в пользование - Акт передачи площади в аренду становится заключительной точкой реализации, подготовительного использованию, процесса оформления сделки. Передаточный документ призван завизировать удовлетворительное отношение сторон сделки к установленным и обговоренным её условиям. После подписания данного документа ни одна из сторон уже не в праве оспаривать договор. Этот Акт играет весьма весомую роль в дальнейших отношениях сторон сделки. Так, именно она станет поводом для оформления акта принятия арендодателем площадей в обратное пользование, по истечению сроков их использования. Способы расторжения сделки Стороны сделки по аренде коммерческой недвижимости в праве завершить действие договора аренды в следующих случаях: достижение соглашения сторон по данному вопросу (требуется государственная регистрация, в случае если договор был заключен на срок более 12 месяцев); согласно наличия оснований, предусмотренных договором аренды; согласно вынесенному решению суда. В случае, если договор аренды был оформлен без фиксирования даты завершения его актуальности и считается бессрочным, обязательства по соблюдению его условий одна из сторон сделки может саботировать путем направления иной стороне отношений уведомления. .Бумага должна быть подана за 3 месяца до потенциального предполагаемого завершен сроков необходимости в аренде. Акт возврата становится завершающей точкой в отношениях сторон аренды коммерческих помещений. Ежедневно, в случае просрочки сдачи, либо принятия по этому документу объекта, должна взыматься арендная плата.

Аренда коммерческой недвижимости, как бизнес

Как правило, аренда нежилых помещений практикуется для удовлетворения потребностей собственного бизнеса (площади под магазин, офис, склад и пр.). Но и как отдельный вид бизнес-проекта этот процесс также может существовать. Происходит это следующим образом: взятие одной компанией в аренду большого объема коммерческой площади и передача её в разграниченных долях на условиях субаренды заинтересованным лицам. Привлекательность данного вида занятости обусловлена низким уровнем рисков и гарантированным уровнем прибыли. Для того чтобы реализовать подобного рода проект, заинтересованному лицу необходимо: арендовать помещение на длительный срок, зафиксировав при этом документально ставку по оплате этой услуги; размежевать пространство с помощью применения некапитальных ограждений; оборудовать зонирование; оформить официально сделки по сдаче отдельных рабочих мест, кабинетов, стеллажей для хранения. Подобный проект привлекателен в условиях современного рынка коммерческой недвижимости. С каждым годом его популярность растет с ростом привлекательности предложений по аренде маленьких офисов (коворкинг), а также складов и прочих площадей, аренда которых доступна к оформлению на срок до 12 месяцев. Субаренда часто практикуется крупными компаниями для получения дополнительного источника дохода от передачи прав на пользования отдельными метрами офисной, либо складской площади.

Заключение

Аренда коммерческой недвижимости на сегодняшний день выступает весьма популярной услугой. Подбор оптимального варианта помещения, грамотно составленное соглашение аренды, официальное оформление всех нюансов приема- передачи строительного объекта помогут избежать возникновения различных тяжб и расходов в процессе реализации договора пользования объектом отношений.